近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺)的(de)更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōn角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺g)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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